Entenda a organização Urbana: Zoneamento, lotes e mais
Zoneamento
Zoneamento é um conjunto de regras que define como o solo urbano pode ser usado e ocupado, estabelecendo diferentes zonas para diferentes tipos de uso, como residencial, comercial, industrial, entre outros. Na região de Vila Mariana, por exemplo, há áreas exclusivamente residenciais e outras mistas, onde é permitido tanto residências quanto comércios.
Setor
Um setor é uma subdivisão dentro do zoneamento que agrupa áreas com características semelhantes. Na Vila Mariana, um setor pode incluir várias quadras residenciais próximas, delimitando uma área que compartilha regras específicas de construção e uso do solo.
Quadra
Quadra é uma área delimitada por vias públicas, formando um bloco de terrenos urbanos. Em Vila Mariana, por exemplo, uma quadra pode ser delimitada pelas ruas Sena Madureira, Loefgren, Botucatu e Vergueiro.
Lote
Lote é a menor porção de terra legalmente definida dentro de uma quadra, onde podem ser construídos edifícios. Um exemplo de lote seria uma casa situada na Rua Sena Madureira, identificada por um número específico.
Zona Fiscal
Zona fiscal é uma divisão da cidade usada para fins tributários, ajudando na determinação de valores de impostos, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Na Vila Mariana, a zona fiscal pode influenciar no valor dos impostos cobrados dos proprietários de imóveis.
Testada
Testada é a medida da frente do lote, ou seja, a extensão do lote ao longo da via pública. Por exemplo, se um terreno na Rua Domingos de Morais tem 10 metros de frente, essa é a sua testada.
Gabarito
Gabarito refere-se ao limite máximo de altura permitido para construções em uma determinada área. Na Vila Mariana, há locais onde o gabarito permite edifícios de até 15 andares, enquanto em outros, só se permitem construções de até 5 andares, visando controlar a densidade e o impacto urbanístico.
Proveito do Terreno
Proveito do terreno refere-se ao uso eficiente e vantajoso do terreno, maximizando seu potencial dentro dos limites legais. Na Vila Mariana, um terreno bem aproveitado pode ser aquele onde se constrói um prédio que atenda a demanda por moradia e comércios, respeitando as normas de zoneamento, altura máxima e recuos obrigatórios.
Exemplos na Vila Mariana/Ibirapuera/Paraíso
1. Zoneamento na Vila Mariana: A região é majoritariamente residencial, mas algumas áreas são mistas, permitindo comércios e serviços. Por exemplo, a Avenida Sena Madureira é uma zona mista, onde se encontram prédios residenciais e estabelecimentos comerciais.
2. Setor: Dentro da Vila Mariana, podemos considerar a área ao redor do Parque do Ibirapuera como um setor específico, com regras que preservam a área verde e limitam a altura das construções.
3. Quadra: Uma quadra típica na Vila Mariana poderia ser delimitada pelas Ruas Joaquim Távora, Morgado de Mateus, Humberto I e Áurea.
4. Lote: Um lote na Rua Joaquim Távora, nº 123, é um exemplo de um pequeno terreno destinado à construção de uma residência ou pequeno comércio.
5. Zona Fiscal: Na Vila Mariana, a zona fiscal pode ser utilizada para definir o valor do IPTU dos imóveis na região, levando em conta fatores como localização e infraestrutura disponível.
6. Testada: Um lote na Rua Vergueiro, com uma testada de 8 metros, significa que a frente desse terreno ao longo da rua mede 8 metros.
7. Gabarito: Em algumas partes da Vila Mariana, como na proximidade do Hospital São Paulo, o gabarito pode permitir edifícios de até 10 andares, enquanto em outras, mais próximas ao Parque do Ibirapuera, o limite pode ser menor para preservar a paisagem.
8. Proveito do Terreno: Um terreno na Rua Domingos de Morais pode ser bem aproveitado ao construir um prédio de apartamentos com lojas no térreo, maximizando o uso do solo e atendendo à demanda local por moradia e comércio.
Esses conceitos ajudam a entender como a cidade é organizada e como cada área pode ser desenvolvida de acordo com regras que buscam equilibrar o crescimento urbano com a qualidade de vida dos moradores.
Por Lucas Melhem
CRECI 261650/ 45461-J
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